住宅ローンについて学ぼう

日本は男女ともに世界有数の平均寿命を誇る長寿社会です。
生活の拠点である住まいを購入と賃貸どちらが有利かは人それぞれですが、住宅ローン控除による税優遇に加えて、将来は支払いを終えて安心して暮らせるのが購入派のメリットです。
一方で超長期ローンのため、転職や病気などの環境の変化で支払いができなくなってしまった場合には、担保に入れている不動産を手放すことで返済の負担を軽減することができます。
もしも払えない場合には、金融機関による競売の前に自主的に買い手を探すのが任意売却です。

住宅ローンが払えないとどうなる？問題解決の手法と任意売却をもっと知る！

住宅ローンは、住宅購入時点の年収や家族構成などをベースにして審査するため、転職などで年収が下がってしまったり、子供の教育費や家族の病気など、生活環境の変化があると時には返済に行き詰まってしまいます。
金融機関は住宅ローンの延滞に備えて物件に担保を設定していますが、担保には二種類あります。
一つは通常の担保で、払えない場合には物件を売却して返済に充てますが、売却額が債務残高に満たない場合は残金も返済が必要です。
もう一つはノンリコースローンといって担保物件を処分すれば債務も解消されますが、一般的な住宅ローンはこの方法ではありません。
そこで、債務を少しでも減らすには物件を高く売却することが必要ですが、金融機関による競売は、買い手に足元を見られて安くなってしまうことが多いです。
競売になる前に問題解決を図るのが任意売却で、債権者の金融機関に合意を得て、より高い値段での買い手を探す手法です。

住宅ローンを払えない時は早めに任意売却の手続きを行いましょう

収入が少なくなったなどの理由で住宅ローンを払えない時は、どのようになるのでしょうか。
一定期間滞納してしまうと、家は競売にかけられてしまい、通常の不動産価格よりも安い価格で取り引きされることになります。
また競売になると関係者が立ち入りすることになり、競売であることが近所にわかってしまいます。
それでは困るという場合は、早めに任意売却の手続きを取ることをお勧めします。
任意売却をすると、売却価格も普通の市場価格並みで、関係者の立ち入りもありません。
さらに転居の時期や条件でも融通が利きますし、売却代金の中から引っ越し代が出ることも多いです。
また売却そのものの費用は無料となっています。
こういう点から考えると、住宅ローンを払えない時は専門のコンサルタントに相談してみましょう。
一般的に、住宅ローンの滞納が3か月から5か月になると、債権者から期限の利益の喪失という文書が届きます。
こうなると分割でローンを納められず、一括弁済をしなければならなくなります。
この時点で任意売却が可能になりますので、早めに相談するようにしましょう。
先延ばしにしていると、債権回収会社が法的手段を打ち出し、競売の手続きが始まってしまうので気をつけてください。

住宅ローンが払えないときの対処法について

念願のマイホームを手に入れても、さまざまな原因で住宅ローンが支払えないということもあるでしょう。
そんなときの対処法を3点ご紹介します。
まず1つ目がローンで借りている銀行に相談をすることです。
返済が滞るのが一時的なものであれば、銀行に相談することで返済を待ってもらったり次回に繰り越すことが可能です。
2つ目に家族間で売買することです。
親族に売ることで、不動産と金銭としての価値としては同じなので、他者に売却するよりも損が少なくなります。
3つ目にリースバックという手法があります。
これは、現在の所有者をリース会社に移す方法で、リース会社がその不動産を買い取って現在の所有者に貸すという形を取ります。
貸すという形ですので、今までと同じ家に住み続けることはできますが、所謂賃貸契約を結んで毎月賃料を支払います。
住宅ローンを支払えなくなっても住み続けるための対処法はいくつかありますので、自分に合った方法で対応しましょう。

住宅ローンを支払えないから勝手に売却するとどうなる

住宅ローンを支払えない状況のまま放置すると、裁判所主催の競売手続きのなかでせり売りが実施され最高価格を申し出た買受人が代金を納付することで所有権が移転し、強制立ち退きも余儀なくされます。
住宅ローンを刈り入れた債務者にとっては、引っ越しのタイミングも問答無用で家を追い出されるという最悪の結末であるのは明白であるだけに、時には蛮勇な公道にでることも想定されます。
「どうせひとさまの手元にマイホームが渡ってしまうくらいなら、勝手に売却してしまおう」と考える方がいるかもしれません。
しかしこのような行動は絶対におすすめできない、選択肢です。
仮に裁判所の競売を無視したりして勝手に売却しても、買主は所有家を取得したことを競売の手続き内で主張することは法的にも事実上も出来ません。
専攻する競売手続きは優先することと、住宅ローンと同時に設定された担保権の効力が絶対的に優先されるからです。
冷静な行動にでることが関係当事者には望まれます。

住宅ローンが払えない、任意売却とはどんな手続き？

住宅ローンでは毎月一定金額を長期間にわたって、支払続ける必要があります。
しかし長期間の返済計画のなかではリストラや病気事故など、想定外の事由で固定給が大きく減少したり途絶えることもあります。
住宅ローンを支払えないとなると、三ヶ月ほど延滞を継続すると保証会社が残債務について代位弁済を行います。
保証会社は代位弁済した金額全額について、債務者に一括請求ということに。
もちろんまとまった金額など用立てることが出来ないので、金融機関は裁判所に競売手続きの申し立てを行い、差し押さえ登記が実行されます。
そのまま何のアクションもしないで放置すれば競売手続きが進捗し、買受人である第三者に所有権が移転し強制立ち退きを余儀なくされるわけです。
任意売却とは、このような競売手続きではなくあくまで売買当事者と金融機関との間で、残債務返済原資捻出のための不動産売買と金融機関との間でローンの処遇を交渉し妥結するというもので、より高額で持ち家を処分できるメリットがあります。

住宅ローンが支払えないと競売の可能性が高くなる

住宅ローンを組むと、最長では30年以上にわたり毎月一定金額の返済が必要になります。
ところが長期間の返済計画を完全にとどこおりなく進捗させるのは容易なことではなく、リストラや病気事故などに遭遇し安定した収入源を確保するのが困難な状況に追い込まれることもあります。
それでは住宅ローンが支払えない状況になると、どのように事態が推移するのかが問題になります。
住宅ローンの支払を延滞すると、通常は三ヶ月くらい経過すると保証会社がローンの残債務を一括して代位弁済を実行します。
代位弁済というのは、毎月一定額の支払でよい、という期限の利益を喪失することを意味するため、巨額の残債務の一括請求をうけることになるわけです。
このときに想定するべきなのは、競売の可能性です。競売により第三者が落札すると裁判所から提示された金額を納付することで、所有権も移転します。
こうなると買受人はいつでも立ち退き命令を取得できるので、強制立ち退きに至らないように、早い段階で任意売却などの行動にでる必要があります。

住宅ローンを支払えないならリースバックも検討して

住宅ローンを支払えない状況になると、三ヶ月くらいの期間が経過すると保証会社が残債務を一括で代位弁済するという行動にでます。
延滞前は一定金額を毎月支払っていれば、債務不履行にはならなかったものの代位弁済で状況は一変します。
数百から数千万円にのぼる残債務の全額について、一括請求されることに。
これを「期限の喪失」という法的事象ですが、この段階に至ると裁判所のもとで競売手続きが進捗することを想定する必要があります。
住宅ローン支払の延滞による、競売手続きをそのまま放置すると最終的には最高価格で買受を申し出た競落人が代金を納付すれば所有権は移転し、強制立ち退きを余儀なくされることになるわけです。
これを回避するには、リースバックという選択肢があります。
リースバックとは不動産会社などにマイホームを買い取ってもらい、その代金を原資に住宅ローンの残債務を返済し、返済後は賃借人の立場でマイホームにそのまま居住するという取引のことです。

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